Kurz erklärt: Bei Gewerbeimmobilien und anderen Nichtwohngebäuden werden die CO₂-Kosten grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Eine Umlage von mehr als 50 Prozent zulasten des Mieters ist nicht zulässig. Grundlage ist § 8 des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes, kurz CO₂KostAufG.

Für Unternehmen sind die CO₂-Kosten für Gewerbeimmobilien ein wichtiger Bestandteil der laufenden Betriebskosten. Bei Büros, Praxen, Ladenflächen, Lagerhallen oder anderen gewerblich genutzten Objekten lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die Heiz- und Energiekosten.

Was sind CO₂-Kosten?

CO₂-Kosten entstehen durch den staatlichen CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdgas oder Heizöl. Der CO₂-Preis soll den Ausstoß von Kohlendioxid verteuern und klimafreundlichere Heiz- und Energielösungen fördern. Er wurde 2021 eingeführt.

Für Mieter und Vermieter tauchen diese Kosten meist nicht als separate Steuerbescheide auf. Sie erscheinen in der Regel über die Brennstoff-, Wärme- oder Heizkostenabrechnung. Dabei gilt: Je mehr fossile Energie ein Gebäude verbraucht, desto höher fallen die CO₂-Kosten aus.

Gilt die CO₂-Kostenaufteilung auch für Gewerbeimmobilien?

Ja, allerdings gilt für Gewerbeimmobilien eine andere Regelung als für Wohnflächen, was die Aufteilung der CO₂-Kosten angeht: Bei Gewerbeimmobilien werden die CO₂-Kosten grundsätzlich zu gleichen Teilen aufgeteilt, d. h. 50 Prozent trägt der Vermieter, 50 Prozent trägt der Mieter.

Das ist besonders wichtig für Unternehmen, denn ältere Mietverträge enthalten teilweise Klauseln, nach denen sämtliche Heiz- und Nebenkosten vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Für CO₂-Kosten ist eine Umlage von mehr als 50 Prozent zulasten des Mieters jedoch nicht erlaubt. Entsprechende Vertragsklauseln sind insoweit rechtlich unwirksam.

Was gilt, wenn der Mieter selbst heizt?

Auch wenn sich ein Unternehmen selbst mit Wärme oder Warmwasser versorgt, bleibt die Kostenaufteilung relevant. In diesem Fall zahlt der Mieter die Brennstoffkosten zunächst direkt. Der Vermieter muss dem Mieter anschließend 50 Prozent der entstandenen Kohlendioxidkosten erstatten. Das betrifft zum Beispiel Unternehmen, die eigene Heizungsanlagen betreiben oder Brennstoffe direkt einkaufen.

Kommt ein Stufenmodell für Gewerbeimmobilien?

Für Wohngebäude gibt es bereits ein Stufenmodell. Dabei hängt die Kostenverteilung vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. Je schlechter die Energiebilanz, desto höher ist der Anteil des Vermieters.

Für Nichtwohngebäude war ebenfalls ein Stufenmodell vorgesehen. Dieses sollte die bisherige hälftige Aufteilung ablösen. Nach aktuellem Stand ist ein solches Modell für Gewerbeimmobilien jedoch noch nicht umgesetzt. Bis dahin bleibt es bei der 50/50-Regelung.

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Warum ist das für Unternehmen wichtig?

Die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter wirkt sich direkt auf die Nebenkosten aus. Unternehmen sollten deshalb prüfen, ob ihre Abrechnung korrekt erstellt wurde.

Wichtig sind vor allem diese Fragen:

• Werden CO₂-Kosten separat ausgewiesen?
• Wurde der Vermieteranteil korrekt abgezogen?
• Werden maximal 50 Prozent auf den Mieter umgelegt?
• Gibt es unzulässige Klauseln im Mietvertrag?
• Ist die Abrechnung nachvollziehbar?

Gerade bei größeren Flächen können fehlerhafte Abrechnungen schnell zu unnötigen Mehrkosten führen.

CO₂-Preis und Energiekosten im Büro

Der CO2-Preis ist nur ein Teil der gesamten Energiekosten. Für Unternehmen zählen außerdem Heizkosten, Stromkosten, Wartungskosten und allgemeine Betriebskosten.

Die Energiekosten für Ihr Büro hängen stark vom Gebäudezustand ab. Eine moderne oder modernisierte Immobilie mit guter Dämmung, effizienter Heizung und intelligenter Gebäudetechnik kann langfristig deutlich günstiger sein als ein veraltetes Objekt mit niedrigerer Grundmiete.

Deshalb sollten Unternehmen bei der Standortwahl nicht nur auf den Quadratmeterpreis achten, sondern auch auf:

• Energieausweis
• Heizsystem
• Dämmstandard
• Nebenkostenhistorie
• geplante Modernisierungen
• CO₂-Kostenabrechnung

ESG und Gewerbeimmobilien

Das Thema gehört ist zudem relevant für die ESG-Strategie, die bei vielen Unternehmen mittlerweile fester Bestandteil der Unternehmensführung ist. ESG steht für Environmental, Social und Governance. Einfach gesagt: Es geht darum, wie nachhaltig, sozial verantwortlich und gut geführt ein Unternehmen oder eine Immobilie ist.

Bei Gewerbeimmobilien spielt vor allem der Umweltaspekt eine große Rolle. Energieeffiziente Gebäude verursachen weniger Emissionen, senken Betriebskosten und verbessern die Nachhaltigkeitsbilanz eines Unternehmens.

Für viele Firmen wird das zunehmend wichtig, etwa bei Finanzierungen, Ausschreibungen, Kundenanforderungen oder internen Klimazielen.

Was sollten Vermieter beachten?

Vermieter von Gewerbeimmobilien sollten sicherstellen, dass CO₂-Kosten korrekt abgerechnet werden. Eine vollständige Weitergabe an den Mieter ist nicht zulässig.

Außerdem lohnt es sich, in die energetische Qualität der Immobilie zu investieren. Moderne Gebäude sind für Unternehmen attraktiver, verursachen geringere laufende Kosten und lassen sich langfristig besser vermieten.

Was sollten Mieter beachten?

Gewerbliche Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnung genau prüfen. Besonders wichtig ist, ob der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten berücksichtigt wurde.

Wenn der Mieter selbst Wärme oder Warmwasser beschafft, sollte er den Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter prüfen und die entsprechenden Nachweise bereithalten.

Fazit

Bei der Abrechnung von CO₂-Kosten für Gewerbeimmobilien gilt grundsätzlich eine hälftige Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Unternehmen dürfen daher nicht mit mehr als 50 Prozent der CO₂-Kosten belastet werden.

Das geplante Stufenmodell für Nichtwohngebäude ist bislang nicht umgesetzt. Deshalb bleibt die 50/50-Regelung ein zentraler Punkt für Gewerbemieter und Vermieter.

Für Unternehmen lohnt sich ein genauer Blick auf Mietvertrag, Heizkostenabrechnung und Energieeffizienz der Immobilie. So lassen sich unnötige Kosten vermeiden und nachhaltige Standortentscheidungen treffen.

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