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Marktbericht Nr. 5 der Initiative Unternehmensimmobilien

Frisch bei uns eingetroffen, wollen wir Ihnen die neusten und interessantesten Erkenntnisse des 5. Marktberichts der Initiative Unternehmensimmobilien, in der auch die Sirius Facilities GmbH Mitglied ist, präsentieren. Die von bulwiengesa durchgeführte Studie zeigt, dass der Aufwärtstrend am Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien* weiter anhält. Wie der Marktbericht zeigt, liegt das Transaktionsvolumen dieser Anlagenklasse im ersten Halbjahr 2016 bei fast 775 Mio. Euro und übertrifft damit bereits jetzt den Vorjahreswert 2015 um rund 27 Prozent.

Hier eine Zusammenfassung der weiteren Ergebnisse:

Produktions- und Transformationsimmobilien auf dem Investmentmarkt ganz vorn
In den ersten 6 Monaten dieses Jahres waren mit einem Investitionsvolumen von gut 260 Mio. Euro Produktionsimmobilien die erste Wahl. Das bedeutet, dass jeder 3. Euro des bisherigen Transaktionsvolumens in diese Kategorie der Unternehmensimmobilien investiert wurde. Um den 2. Rang gibt es ein enges Rennen zwischen Transformationsimmobilien und Gewerbeparks, das die Transformationsimmobilien mit rund 196 Mio. Euro vor den Gewerbeparks mit 175 Mio. Euro und einem anteiligen Investitionsvolumen von 23 % für sich entscheiden. Das Volumen der Transformationsimmobilien entspricht gut einem Viertel aller gehandelten Unternehmensimmobilien. Unter diesen Begriff fallen revitalisierte und zu Gewerbezwecken umgenutzte Liegenschaften. Gerade bei produzierenden Unternehmen wächst die Erkenntnis, dass ihre Kernkompetenz im produzierten Produkt und nicht in der Entwicklung und Verwaltung ihrer eigenen Produktionsimmobilie liegt. Diese Entwicklung gepaart mit dem steigenden Interesse professioneller Immobilieninvestoren gezielt in Produktionsimmobilien zu investieren, trägt zum positiven Trend bei.
Lager- /Logistikobjekte befinden sich zwar mit 145 Mio. Euro bzw. fast 19 % des Transaktionsvolumens auf dem letzten Rang, jedoch sind sie auf dem Vormarsch. Die Zahlen zeigen, dass Lager- /Logistikobjekte die einzige Kategorie ist, die im Vergleich zum 2. Halbjahr 2015 gewachsen ist. Hier stieg der Umsatz um 8 %, gegenüber dem 1. Halbjahr 2015 sogar um knapp 30 %.

Deutsche Akteure nehmen zu
Wie bereits zuvor, waren auch im ersten Halbjahr 2016 Projektentwickler und Bauträger mit 331 Mio. Euro wieder die Gruppe mit dem größten Verkaufsvolumen im Bereich der Unternehmensimmobilien. Bei allen Verkäufern wuchs im Vergleich zum vorherigen Halbjahr der Anteil der deutschen Akteure um 7 Prozentpunkte auf nun 88 %. Stärkste Käufergruppe waren mit 319 Mio. Euro erneut die Spezialfonds. Dies ist annähernd der gleiche Betrag wie im Vorjahr. Hier zeigt sich, dass Unternehmensimmobilien vermehrt in Fondsstrukturen gehalten werden und sich dort allmählich etablieren. Auch bei den Käufern von Unternehmensimmobilien stieg die Anzahl der deutschen Akteure erneut. Im Vergleich zum 2. Halbjahr 2015 stieg der Anteil um 3 Prozentpunkte auf 85 %. Dies stellt ein Investitionsvolumen von 685 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2016 dar. Ausländische Investoren waren auf dem deutschen Markt weniger aktiv und investierten lediglich 120 Mio. Euro.

Steigende Nachfrage sorgt für sinkende Renditen
Die Renditen sanken im ersten Halbjahr 2016 in jeder Kategorie. Am stärksten waren Transformationsimmobilien betroffen. Hier sank die Rendite von 8,4 % im ersten Halbjahr 2015 auf durchschnittlich 6,2 %. Den geringsten Rückgang konnten Produktionsimmobilien aufweisen, dort lag die durchschnittliche Rendite zum ersten Halbjahr 2016 bei 8,4 Prozent und gab somit lediglich 40 Basispunkte ab. Gemittelt über alle Kategorien der Unternehmensimmobilien gab die Durchschnittsrendite um 70 Basispunkte nach und liegt 2016 bisher bei 8,2 Prozent.

Starker Flächenumsatz bei Unternehmensimmobilien, aber unter Rekordniveau
Dank der starken Konjunktur besteht weiterhin eine dynamische Nachfrage nach Mietflächen in Unternehmensimmobilien. Das Rekordniveau der letzten beiden Halbjahre kann jedoch nicht gehalten werden. Insgesamt fällt die Nachfrage fast 18 % geringer aus als im vorangegangenen Halbjahr. Im Vergleich mit den letzten drei Jahren liegt der aktuelle Umsatz von rund 554.000 m2 nur leicht unterhalb des Mittels des gesamten bisherigen Betrachtungszeitraum der Initiative Unternehmensimmobilien.

Sortiert nach Regionen gab es mit 98.500 m2 im 1. Halbjahr 2016 die höchste Nachfrage für angemietete Unternehmensimmobilien im Verdichtungsraum Rhein-Ruhr, dicht gefolgt vom Nachfragehotspot 2015, der Region Berlin und Umgebung mit 96.500 m2. Während Rhein-Ruhr eine über 20 % höhere Nachfrage erfährt als noch im vorherigen Halbjahr, verzeichnet Berlin einen Rückgang von über 40 %. Allerdings muss der Rückgang relativiert betrachtet werden, da die Region im vorherigen Halbjahr eine herausragende Dynamik erfahren hatte. 

Während der Flächenumsatz in Berlin nachlässt, entwickelt sich die Region Ost 2016 bisher äußerst positiv, wenn auch auf niedrigen Niveau. So hat sich der Umsatz von 10.000 m2 im letzten Halbjahr, auf nun 28.000 m2 fast verdreifacht. Auch in der Region West ist die Nachfrage gegenüber dem vorherigen Halbjahr gestiegen. Die Regionen Nord und Süd, außerhalb der Verdichtungsräume, weisen hingegen ein anderes Bild auf. Während sich der Süden nach einem sehr erfolgreichen 2. Halbjahr 2015 leicht unterhalb des Mittelwerts der letzten drei Jahre normalisiert, fällt die Region Nord von einem dynamischen 2. Halbjahr 2015 mit 74.000 m2 im 1. Halbjahr 2016 auf ein niedriges Nachfrageniveau von gerade einmal 20.500 m2. Dabei gilt zu erwähnen, dass diese Region im gesamten Berichtzeitraum der Initiative Unternehmensimmobilien mit seinen 13 Mitgliedern keine hohe Nachfrage generieren konnte.  

Kleinere und flexiblere Flächen auf dem Vormarsch
Kleinere und flexiblere Flächen werden bei Unternehmensimmobilien immer beliebter. Der Flächentyp Flex-Space ermöglicht eine einfache Anpassung der Flächenstruktur an individuelle Nutzerbedürfnisse. Bei Sirius Facilities heißt diese Angebot Smartspace Büro bzw. für Lagerflächen Flexilager und Smartspace Lager. Im Betrachtungszeitraum wurden über zwei Drittel des Flächenumsatzes mit Flächen bis 5.000 m2 generiert. Die größeren Kategorien erzeugen jeweils nur noch Anteile von rund 10 %. Die größte Steigerung erfuhr mit einem Plus von 33 % im Vergleich zum vorherigen Halbjahr die Größenkategorie von 1.000 bis rund 2.500 m2. Danach folgte mit einem Plus von rund 28 % die Klasse zwischen 7.500 m2 und 10.000 m2.

Flex-Space-Flächen werden insbesondere von gewerblichen Mietern in Metropolregionen präferiert. Da dieser Flächentyp nahezu ausschließlich in Gewerbeparks oder Transformationsimmobilien vorhanden ist und diese Objektkategorien nur begrenzt zur Verfügung stehen, ist der Flächenumsatz hier limitiert. Das Angebot ist knapp, die Neubauaktivitäten sind vergleichsweise gering. Dies zeigt sich auch in den Zahlen für das 1. Halbjahr 2016. Während 2015 größere Flächenkontingente vorhanden waren, wurden sie gut vermietet und stehen dem Markt vorerst nicht mehr zur Verfügung. Entsprechend stiegen die Durchschnittsmieten um 42 % auf 8,60 Euro/m². Hauptzielgruppen für diesen Flächentyp sind vor allem Unternehmen aus dem Handel oder für wirtschaftliche Dienstleistungen. Aber auch Kreative, das Verarbeitende Gewerbe und Software-/IT-Unternehmen mieten häufig hier an.

Anmietende Unternehmen möchten sich kaum noch langfristig binden, sondern ihre Mietfläche eher wieder flexibel sichern. Lag die durchschnittliche Mietvertragszeit im 2. Halbjahr 2015 noch bei 2,6 Jahren, so liegt sie für den aktuellen Betrachtungszeitraum 2016 im Durschnitt bei 2,2 Jahren.
Mit flexiblen Mietzeiten fordern Mieter eine der zentralen Stärken von Unternehmensimmobilien ein – das Anbieten von bedarfsgerechten und flexiblen Flächenangeboten. Unternehmen möchten zwar keine bindenden Mietverträge über Jahrzehnte eingehen, suchen aber dennoch die Option einer langfristigen und gesicherten Mietfläche.
Unternehmensimmobilien gewährleisten damit gleichermaßen Flexibilität sowie Beständigkeit.  Fast ein Drittel der Mietverträge weist eine Vertragsdauer von lediglich 1 bis 2 Jahren auf. Ein weiteres gutes Viertel wird von kurzfristigen Anmietungen unter einem Jahr generiert. Hier sind insbesondere kleinteilige Lagerboxen für private, aber auch zunehmend gewerbliche Kunden inbegriffen. Diese werden aufgrund ihrer hohen Mietrendite und dem steigenden Bedarf bei gleichzeitig geringen Ausbau- und Instandhaltungskosten für den Cashflow immer bedeutsamer. Mittlere Laufzeiten von 2 bis 5 Jahren bzw. längerfristige von 5 bis 10 Jahren oder darüber werden zu weiteren 17 % bzw. 15 % vereinbart. In diese Kategorie fallen insbesondere die Anmietungen von kleinen und mittelständischen Unternehmen.


Die komplette Studie können Sie sich im PDF-Format hier downloaden. 

* Unternehmensimmobilien sind gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur. Die Mischung umfasst dabei Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/ oder Großhandelsflächen sowie Freiflächen. Sie teilen sich in die 4 Unterkategorien Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Lager /Logistikimmobilien und Produktionsimmobilien.


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Über die Initiative Unternehmensimmobilien

Derzeit gehören neben der Sirius Facilities GmbH noch 12 weitere Marktakteure der Initiative Unternehmensimmobilien an. Deren gemeinsames Ziel ist es, die Transparenz in diesem Marktsegment zu verbessern, um den Zugang in die Assetklasse zu erleichtern. Mit der Veröffentlichung der Marktberichte leistet die Initiative Unternehmensimmobilien einen Beitrag zur Schaffung von mehr Transparenz und macht diesen heterogenen Immobilientyp einem breiten Publikum leichter verständlich. Gleichzeitig stehen die fundamentalen Kennziffern den Fachleuten und Akteuren auf diesem spezifischen Markt zur Verfügung. Ein weiteres Ziel der Initiative Unternehmensimmobilien ist die verstärkte Einbindung des Mittelstandes und der Industrie mit ihren Immobilienbeständen.

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